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長租公寓作為住房租賃市場的重要組成部分，十幾年來伴隨城鎮化的推進一直緩慢發展。如今，在“租購并舉”等政策的引導下，長租公寓迎來發展“風口”。面對租賃市場這一萬億元級市場，房地產企業和金融機構加速涌入，與原有的互聯網系、酒店系、中介系主體形成多元化競爭格局，但所有人都在摸著石頭過河，尚未出現壟斷性龍頭。房地產企業布局長租公寓基于哪些現實意義？作為“后來者”，房地產企業如何培育長租公寓品牌？未來發展方向如何？認清這些問題，對構建住房租賃新體系大有裨益。《中國建設報·中國房地產》：當前，碧桂園、萬科等房地產企業紛紛入局長租公寓，您認為房企爭相布局長租公寓有哪些現實意義？沈建忠：有研究機構預測，到2027年品牌長租公寓將占整個租賃市場的10%，行業整體管理規模預計為1060萬間，品牌公寓在行業的整體估值有望達到4萬億元左右。這將是一個巨大的市場，龐大的數據和流量，不僅將為社區商業、電商物流等平臺提供集中市場，也為教育培訓、寵物護理、運動健身等提供了良好的發展機遇。基于租客的經濟能力和消費方式，消費貸、信用貸等也將在長租公寓領域獲取紅利。劉琳：住房租賃是解決居民住房問題的重要渠道，根據國家統計局數據，2015年，我國城鎮居民家庭租賃住房占比為16.1%。如果僅考慮市場化渠道獲得的住房（購買新建商品房、購買二手房、租賃市場化住房），租賃住房占比明顯上升為31.1%，與美國租賃住房家庭在全部家庭中占比32%的水平相當。因此，建設穩定的住房租賃市場對解決居民住房問題具有重要意義，也是完善我國城鎮住房制度的重要內容。顧云昌：在十幾年的房地產行業發展中，租賃市場發展并不充分，現在的房地產市場存在著嚴重的租購比不合理的問題。因此，國家大力發展租賃市場，比如，在出讓土地時，預先設定好房屋的持有比例、出租比例作為出讓條件，推動租賃市場發展。對于開發商來說，發展長租公寓一是為了開拓市場，二是源于政策鼓勵，三是承擔社會責任。而且房地產企業入局長租公寓有著自身優勢。第一，龍頭企業資金實力強，自主性強，可自行決定做與不做；第二，龍頭企業的品牌效應好，更容易被市場所接受，所以他們開發的公寓出租率可能會高一些；第三，龍頭企業的融資能力強，有發展長租公寓的能力。趙慶祥：第三方研究院的行業報告顯示，中國房屋租賃市場規模2016年為1.1萬億元，預計2020年為1.6萬億元、2025年為1.9萬億元、2030年國內住房租賃市場的規模將超過4萬億元。可以看出租賃市場前景廣闊。隨著房地產市場進入存量時代，二手房交易和房屋租賃市場的發展驅動著房地產業發展，這兩方面是整個房地產業新的增長點，也是最主要的動力所在。《中國建設報·中國房地產》：物業管理是發展長租公寓的重要方面，應如何提高物業管理水平？沈建忠：這幾年遠程設備監控系統、智能門禁、智能安防、智能停車等，幾乎成了大型房地產企業開發的樓盤標配，推廣應用速度很快，很多中小企業通過加盟、股權合作、戰略合作等方式，用資源換技術，使這些技術成果被普及和共享，顛覆了傳統的運營管理模式。在智慧物業時代，要實現傳統物業服務向現代服務業的轉型升級。比如，現在很多企業已出現升級版的智能化集成系統，按照雙周期（物業資產、設施設備全生命周期管理服務，業主家庭從適幼到養老需求的全生命周期增值服務）理念，利用開放平臺，將各項垂直服務內容引進到系統內，實現“四化”。所謂“四化”，一是可視化，即管控過程全程可實時查看；二是智能化，即所有管理運營服務依賴后臺智能處理；三是云端化，即所有數據都通過云技術存儲；四是集約化，即各種資源、品牌、技術、人力、資本等實現集約化配置，實現共享。《中國建設報·中國房地產》：房地產企業發展長租公寓要注意哪些問題？如何構建住房租賃新體系？沈建忠：從企業角度來看，開發商入局長租公寓不是短期行為，而是長期布局。一開始處于市場和品牌的培養期，最重要的不是盈利多少，而是重視服務，特別是物業服務。過去物業服務行業守著一份合同，只要做好基本服務就可以高枕無憂。在互聯網時代，物業和業主本身就是巨大的資源，產生的數據、流量有很大價值，背后延伸的是海量增值服務。物業服務是開發商打造長租公寓品牌的重要方面，相比住宅小區的物業，長租公寓對物業服務依賴性更強。物業服務越專業、口碑越好，長租公寓才能越做越大。經營者與物業服務企業在這方面已積累了一定的經驗和系統的管理模式，并在社區增值服務方面進行了很多探索。在通過線上線下的便捷服務模式為租戶群體提供精細化、專業化的秩序維護、保潔、家政、維修等基礎服務的同時，還可以整合各類服務資源，給租戶帶來更便捷的服務和增值體驗。這在很大程度上，將增強租客對品牌的認可度及忠誠度，對提升長租公寓品牌大有裨益。長租公寓市場仍處于探索初期，尚未出現領先的布局者，未來競爭格局充滿想象。物業服務行業可以為長租公寓市場賦能，助力住房租賃市場更為成熟，布局美好生活方式，對城市發展作出貢獻。劉琳：完善租購并舉的住房制度，重在建設租購同權的管理制度，鼓勵企業規模化租賃，促進住房租賃市場的穩定性。這需要完善相關法律法規，增加城市基本公共服務供給，出臺相應的金融、稅收優惠政策，引入低成本長期資金進入。根據統計調查數據分析，租賃住房居住群體40%以上在35歲以下，其中80%為外地戶籍。2015年城鎮租賃住房家庭占比與2010年相比下降了5個百分點，但城市集中度逐步上升，珠三角、長三角地區城市和部分熱點城市租賃住房居民數量持續增加。這些地區除整合租賃住房存量資源外，還需要適度增加增量供給。目前，對存量房地產改建急需政府修改相應標準，以推動存量房屋的改建。城中村、城鄉接合部的集體住房是城市住房租賃市場的重要組成部分，2015年居住在城中村中的居民家庭平均占比約為16%，部分城市超過50%。因此，要正視城中村、城鄉接合部住房在城市住房租賃市場中的地位和作用。加快推動集體土地進入規模化住房租賃市場非常有必要，這對促進新型城鎮化建設、集體土地與國有土地“同地同權”改革具有積極意義，應在城鎮范圍內盡快建立城鄉統一的住房管理市場。顧云昌：租賃市場雖然在快速發展，但租賃市場不會替代銷售市場。租賃住房的總量能達到市場的20%就很高了，總量能達到30%就是非常大的市場，再加上中國人在房產持有上的傳統觀念“能買盡量買”，決定了長租公寓主要解決的是新市民以及新就業大學生等群體的住房問題。在需求主力大量存在的地方長租公寓才會規模發展。趙慶祥：從企業的角度來說，發展長租公寓，開發商有資金優勢，兼并收購是好方向，而中介機構在資金上略顯遜色。在讓專業的人去干專業的事的同時，要避免盲目拼規模的不理智情緒。長租公寓要實現盈利不僅要有規模，更需要精細化管理，強調企業的經營能力。從土地供應的角度來說，要加大租賃住房建設用地供應力度，激活現有土地轉向租賃市場。比如，今年住房城鄉建設部等部門，確定了在北京、上海、沈陽等13個城市開展農村集體建設用地建設租賃住房的首批試點。這表明，租賃需求主要集中在城市，因此，需要加強城鄉統籌和區域協調，統籌規劃城鎮空間布局，推動城鄉一體化建設，提高中小城市、縣城和小城鎮的教育、醫療等基本公共服務均等化水平，促進產城融合。

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