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[億歐導讀]50年前,紐約50%的公寓是被像枯柏這樣的人和家族擁有，20%政府擁有，只有30%是有錢人住在自己購買的公寓里。那時侯,全美國大城市70%的人是靠租房在當地立足,工作。圖片來自“123rf.com.cn”說實話,美國的房地產也是近40年走向民眾的,老百姓自己擁有的公寓越來越多。四十年前,美國大城市中的中高層公寓都是私人物業,例如猶太人枯柏在曼哈頓有五棟20-25層高的公寓,從一房一廳到四房三廳,共900個的單元,他的家族靠出租公寓維持生存與擴大產業。50年前,紐約50%的公寓是被像枯柏這樣的人和家族擁有，20%政府擁有，只有30%是有錢人住在自己購買的公寓里。那時侯,全美國大城市70%的人是靠租房在當地立足,工作。合作公寓共有公寓為了打破一些有錢人壟斷公寓出租市場，政府又沒有很多錢來蓋樓解決住房問題。五十年代后期，六十年代初，政府開始鼓勵老百姓合作起來，每人出一些資金并共同向銀行貸款，買地蓋公寓。這種公寓就叫合作公寓，合作公寓的業主是沒有產權的，出資人只擁有該公寓的股份，你出資多少擁有股份多少。出資人共同來承擔還銀行的貸款，政府地稅，公寓的水電煤等費用，因此，合作公寓的物業費要比共有公寓高。合作公寓只能出資人自己住，不能出租。四，五十年過去了，由于紐約的許多合作公寓的銀行貸款已還清，大股東的結構有了變化及房產市場的多元化發展，有些合作公寓轉向共有公寓，有些合作公寓放寬規章，小部分流向出租市場。由建筑開發商建造的大樓，把單元的產權賣給個人的公寓稱共有公寓。共有公寓是可以出租的。許多有錢的投資人買了共有公寓，以出租房屋為生，發財。聯邦公平房屋法則1968年，美國聯邦通過了公平房屋法則,1988年修正。各個州與市政府在聯邦的公平房屋法則的基礎制訂了更具體化的法規。但不論是合作公寓或共有公寓，或者是一至多家庭的HOUSE的出租，都要遵守聯邦公平房屋法則。聯邦公平房屋法則的基本精神是賦予所有人有自由選擇自己喜歡居住的地方而不受宗教,種族,膚色,國籍,殘障,性別與家中18歲以下兒童在選擇居住點受到歧視。紐約州市的法律中還加入了房東不可因承租人的婚姻,職業,居留身份等原因拒絕。公平房屋法則是十分偏利房客，若房東在招租的廣告詞中，若寫了“只租給廣東人”“拒絕有小孩夫婦“，“不租黑人”等具有歧視性詞或口頭上說這些字眼，將被房客起訴。若房東具有國籍，宗教偏見，說“你的父母是從哪個國家來的？”“哦，你怎么信伊斯蘭教？”也是犯法的！如果房東確實對房客或申請租房人有歧視罪，申請人或租客一年內可向人權局，房屋局提出投訴，二年內可向聯邦法庭提出民事訴訟，法庭認定房東有罪時，法庭會作出下例判決：1．向租借人或房客賠償經濟損失，賠償精神損失2.租房給受歧視的租借人或房客，3.房東向聯邦與地方政府交納罰款，首次違法的房東最高罰一萬元，在七年之內第三次違法，罰金最高達五萬元。美國聯邦司法部對加州韓裔斯特林家族地產公司曾提出租房歧視控訴,這家在洛杉磯的韓國地產公司把房屋只租給韓裔,對其他族裔的求租者都以“沒有空房”加以拒絕.而在2003年,這家房地產公司已被19名非洲與拉丁族裔集體控訴,到去年11月,法官判決斯特林家族支付原告$500萬律師費,并出租房給韓裔以外的族裔.2006年12月26日，美聯社發了一條消息，目前全美正在熱烈討論有關非法移民的租房問題，大約有50多個城市在醞釀制訂限制或不準非法移民租房的新法，但最后都被拒絕無法通過。只有德州的一個小城法模布蘭齊市（FARMERSBRANCH）在11月制訂了一項不得出租房屋給非法移民的新法律，并定于2007年1月12日生效。消息一出，抗議聲四起，[美國公民自由聯盟]等團體已向聯邦法院起訴該市，估計案例要審核一年，限制或不準非法移民租房的新法不可能立即實行。租金管制的公寓從廣東臺山來的伍老先生從1961年就住唐人街附近的一個老式公寓里，到去年12月伍先生去世，他住的二房一廳的租金是482元月，其他新房客租相同的單元，租金要2050元月。伍先生的租金便宜，是因為紐約政府在1969年制訂了(RENTCONTROL)租金穩定管制政策，凡是在1947年2月1日之前造的公寓，以1971年6月31日為界,房客從沒有搬出過該公寓，他的租金每年的漲幅7。5%。對租金穩定管制政策的公寓，紐約市議會每年六月開會,研究租金的升幅，但年租金的升幅比率最高不能超過15%。在五，六十年代，紐約的一套公寓的租金只有幾十元，當時，一般房東對房客租金每年漲2%-4%左右。到了六十年代末期，紐約的人口迅速遞升，公寓的租金上漲。為了防止廣大民眾因住房的租金造成生活危機，給社會帶來不穩定因素，紐約政府在1969年制訂了租金穩定管制政策，有效地控制租賃市場。目前，紐約有120萬戶的房客住在租金管制的公寓，紐約政府擁有的十幾萬套的公寓也是屬于租金穩定的公寓。租金管制公寓的房東不能驅趕原有的房客，除非房客死掉，搬走。只要老房客在，租金不能隨當前的公寓租賃市場而上升。只有在與新房客簽合約時，租金才能提高。從1994年到2005年,由于房客的變遷,租金管制的公寓已有103000套釋放到正常的租賃市場.公寓租賃的規矩多近幾年,美國的房地產業迅猛發展,全美平均每月開工新樓宇150萬套。紐約租賃市場從六十年代的70%逐步下降到現在的40%,換句話說,紐約仍然有40%的人是住在出租的公寓或其他住宅里。公寓出租,房東要遵守政府法律外,各個公寓都有公寓的規則。通常有居住人數,信譽調查,租金定金,申請與搬進搬出費用,寵物飼養等規定。無論租借人請中介尋找,或自己從廣告上尋找.手續辦理都到公寓的管理公司.有些高級的公寓對申請人還要進行一二次面試。居住人數的一般規定,統間(STUDIO)住一個人,一睡房二個人,二睡房二至三人,三睡房二至四人,廳是不能住人的.如果有朋友來訪入住不能超過三天,如果有父母來訪入住不能超過一月.入住的條件不能違規房間人數的規定。十年前,筆者父母來探親,當時我租的是二房一廳公寓,父母在我住的公寓里住了一個月,管理公司就來信,禮貌的告示公寓訪客的規定,我不得不給父母另租房子。(如果自己買的HOUSE就沒有此煩惱,住的是公寓,不論是買的還是租的,超過人數就會遭管理公司干涉)。租借申請人填寫申請表后,管理公司要收取$50元的信譽調查費,管理公司對于申請人的收入,信譽調查,有無欠款記錄等,符合該公寓的要求方可批準。公寓管理同意申請人入住,申請人須付一至二個月押金,押金到租客搬走時,經過房檢后才退。押金存在銀行,利息歸房客,但利息的10%歸管理公司為管理費。新房客搬入或老房客搬出,要支付$250元的MOVING費.這筆錢是歸大樓基金,不歸管理公司。政府對寵物飼養沒有嚴格規定,一般紐約的公寓準許一戶飼養一只,少數公寓不準飼養寵物,少數公寓不限制數量。房客在公寓居住其間,如果違反公寓規則,管理公司有權驅逐房客搬走,不管房東是否同意。住宅違章出租要罰款去年,紐約房屋局開出13萬張房屋違建罰單。從2000年起,紐約房屋違建罰單每年要增加5%,這與紐約的新移民,非法居留者增多有關。8月16日,住在法拉盛的李先生告訴筆者,這幾天,心里很煩,老婆剛從上海希爾頓賓館辭職,帶了兒子來紐約一個月,他的房東被人告,地下室與三層擱非法出租,他租的是三層擱.現在正在找房子。紐約政府規定,任何住宅不能非法改建。其中包括自己把公寓的二房一廳改成三房或四房,出租多人。已設計建造的合作公寓,共有公寓,一至多家庭的HOUSE要改變任何格局,都要建筑師重新設計,向房屋局申請,得到批準后,才能改造。但要在HOUSE的地下室裝鎖,加建三層閣,改造成住人房間,公寓的單元隔成多間一般是不會批準的。(每個區域(ZONING)不同,面積率(FAR)不同)。李先生說,那天,房屋局收到舉報來檢查時,紐約紅十字會的人也到場,并詢問他們是否受到房東虐待?身心有沒有受到損害?要不要先搬到旅館去住?(住到旅館去,一切開銷由房東承擔)。房東在現場一百個求饒,因為如果房客說一些不利他的話,他將罪行加重,罰款加多。美國一些中下層階級房東,他們省吃儉用,省下錢來買了一棟HOUSE,為了付貸款,就不顧政府法律,非法改建,把每一個小空間都出租。而剛到美國的移民,因經濟原因,也只能找這種地方住。我們在國內經常看到報道,說某人剛到美國怎么苦,與多人合租地下室等就屬這種情況。如果房東把地下室它隔成五個小間,裝了五把鎖,還建了共用廚房,洗澡間,分租出去.被查封后,罰款是一天一間$50元,五間共$250元,最高罰45天,近$10000元。30天內要恢復原結構,(有時放寬到60天),上法庭聽侯判決。房東收到政府罰單時,最頭痛的是房客在規定的30天內不搬,稱找不到合適的房子,隨之向房東索取搬家費等等。這時侯,給房東用上“大出血”一詞是不過份的!注：在美華人購買一家庭,二家庭住宅較多,(國內喜歡稱之別墅).一家庭是指只有一套完整的廚衛系統,地下室為暖氣熱水鍋爐房,電表,煤氣表房,雜物工具間等,一樓是客廳,廚房,飯廳,與一個抽水馬桶間或一個車庫,二樓是二或三個睡房及一套帶淋浴的衛生間。二家庭住宅具有二套獨立的廚衛設備,客廳,睡房,可供二個家庭居住。

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